［ワシントン（ロイター）］ – 米連邦準備理事会（FRB）当局者らは、住宅インフレは今後数カ月でようやく沈静化すると確信していると述べ、これは全体的な物価上昇を抑制し、利下げへの転換を確保する取り組みの重要かつ待望の要素であると述べた。
しかし、この面での本当の課題は、一戸建て住宅の在庫が依然として不足している一方で、新築アパートのパイプラインが枯渇し始めているとき、目前に迫っているかもしれない。これは、約3分の1を占めるカテゴリーにおける将来の価格圧力のレシピである。 消費者物価指数のこと。
2％のインフレ目標では、避難所の費用の影響をあまり受けない指標が用いられているが、FRB当局者らは依然として、住宅と家賃の動向がインフレとの戦いの重要かつ未解決の部分であり、今日の信用逼迫に内在する緊張の1つを浮き彫りにする可能性があるとみている。 政策スタンス。
FRB当局者らは、新築住宅やアパートの供給を阻害することなく全体の需要を抑制できる金利設定を見つけるのが難しいことを認めているが、政策当局者はすでに経済にあまりにも強く傾いていると主張する人もいる。
不動産データ会社コスター社の集合住宅分析担当ナショナルディレクター、ジェイ・リビック氏は、「指を鳴らすだけで住宅が作れると思っているが…現実はそうではない」と語る。 建設ラッシュによりアパートの供給が増加した後、コスターのデータによると、新規住戸数は来年初めまでに急激に減少し、需要に対応するのに必要な推定10万戸に対し、おそらく四半期あたり5万戸か6万戸にまで減少することが示されている。
「2025年と2026年には家賃が大幅に上昇し、状況がさらに悪化するリスクがある」とリビック氏は述べた。
「長期にわたる問題」
パンデミック中に住宅価格への懸念が強まり、住宅価格の中央値は発生当初から2022年末までに50％上昇し（その後緩和したが）、アパート建設は高級ユニットに傾いた。 議会議員らは、消費者の住宅ローンコストを引き下げ、建設を促進するためにFRBに利下げを求めている。 各州は供給を増やすための家賃抑制策やプログラムを模索している。
問題はFRBよりもはるかに大きい。
FRBのパウエル議長は1月のFRB会合後の記者会見で、「住宅の確保に関して長期にわたる問題を抱えている」と述べた。 パウエル氏は、「十分な住宅が建設されていない」が、「これらの問題には我々が対処できる手段はない」と述べた。
住宅市場は全国的に大きく異なり、地域の区画規則、政治、地価によって形成されます。 それでも、FRBの影響を大きく受ける資金調達コストは、将来の住宅供給を決定する今日行われる投資決定の鍵となる。
FRBの当面の目的としては、パンデミック時代の家賃や住宅価格の記録的な高騰が過去のものとなり、避難所費用全体の「ディスインフレ」が起こるのはほぼ確実とみられるが、それでも利下げ開始に必要なインフレ低下への確信を得るには不可欠である。 。 2022年3月からの急速な利上げ後、7月以降は政策金利は5.25～5.50％に据え置かれている。
「内蔵」インフレ圧力
インフレ率は40年ぶりの高水準から低下しているものの、最近の進展は「でこぼこ」しているとFRB関係者も認めており、特に避難所のインフレ率は予想より長期間にわたって高止まりしている。
先月のCPIの予想外の上昇は主に、全体のインフレ率がFRBの目標に近いかそれを下回っていたパンデミック前に通常見られた前年比4％に対し、依然として避難所費用が前年比で6％上昇していることが主因だった。
公式データのゆっくりとした平均値ではなく、現在の市場価格を把握することを目的として、ほぼリアルタイムでまとめられた家賃指標は、価格上昇が鈍化していることを示している。 例えば、FRB当局者が注目しているオンライン不動産会社Zillow(NASDAQ:ZG)の指数は、1月の時点で年率3.4%で上昇していた。
不動産管理・分析会社リアルページの副チーフエコノミスト、アーベン・スキブジャニ氏は、全米ビジネス経済協会の最近のプレゼンテーションで住宅インフレの低下について「それが来るのは分かっている」と語った。 RealPageのデータによると、募集賃料は2022年初めに年間16％近く上昇した後、昨年の夏以来実質的に上昇していない。
しかし、供給制約により、インフレが長期的に加速するリスクが生じる可能性がある。
権原・決済会社ファースト・アメリカンのチーフエコノミスト、マーク・フレミング氏は、「私たちは少なくとも10年間、十分な住宅を建てておらず、十分な避難所も建てていない。誰もがまだ欲しがっている財の供給が不足している」と語った。 住宅インフレに関するNABEの議論で述べた。 「価格はどうなるでしょうか？…長期的には、間違いなくインフレ圧力が組み込まれています。」
「パズルのピース」がありません
避難所のインフレ率は2023年3月に年率8.32％でピークに達し、1980年代初頭以来の速さとなった。 国勢調査のデータによると、パンデミックの影響で住宅価格の中央値は2020年第2四半期の32万2,000ドルから50％近く上昇し、ピークの2022年末には47万9,000ドルとなり、1960年代初頭以来の最速の上昇となった。
その後、中央値は41万7,000ドルまで小幅に戻ったが、これはFRBの利上げの副作用で、30年住宅ローンの平均金利は一時、四半世紀で最高となる8％近くまで上昇した。
しかし、最近の住宅販売に関する一部の指標では価格が再び上昇していることが示されており、FRB当局者は需要と供給のバランスが改善する方向に向かう可能性を示す証拠を示すために住宅販売と建設に関するデータを探している。
パンデミック時代の住宅価格上昇の原動力となった深刻な需給不均衡に関するクリーブランド連銀の新たな調査は、それに焦点を当てた一例だ。
シカゴ連銀のオースタン・グールスビー総裁は、インフレの全般的な低下を望むFRBにとって住宅は欠けている「パズルのピース」だと述べ、リッチモンド連銀のトーマス・バーキン総裁は自身の地区の建築パターンを分析し、新築住宅建設のペースを維持できる地域とそれを比較した地域を比較した。 これは彼の最近のスピーチの定番だ。
ＥＹのチーフエコノミスト、グレゴリー・ダコ氏は、シェルターインフレの短期的な道筋は明らかだと述べた。 インフレ率は下落傾向にあり、今後数カ月間で総合インフレ率の低下に大きく寄与する可能性があるが、この事実は明らかだと同氏は主張し、FRBがそれに応じようとしないことに「ますますイライラ」を感じているという。
来年はまた別の話だ、と彼は言う。
同氏は、FRBが最も注視しているデータには「家賃インフレはかなり大幅に鈍化している。それはまだ完全には現れていない」と述べた。 「さらに 6 ～ 12 か月早送りすると、実際には逆の方向に進む可能性があります。供給不足が生じるのはそこです。」
